Standpunkt Mieterstrom wird 2019 stark zulegen

Solarstrom für Mietshäuser kann ein wichtiger Baustein der Energiewende werden, aber der Ausbau kommt bislang nur schleppend voran. Die jüngst diskutierten Vergütungskürzungen für Mieterstromprojekte wurden letztlich verhindert, haben aber Unsicherheit ob der politischen Ziele gebracht. Denn eigentlich stehen die Zeichen gut: Die steuerlichen Hemmnisse werden für Genossenschaften beseitigt, und mit dem Gebäudeenergiegesetz ergeben sich neue Chancen.

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Solarenergie war lange nur etwas für Eigenheimbesitzer im ländlichen Raum. Das sollte mit dem Mieterstromgesetz Mitte 2017 geändert werden. Die Bundesregierung wollte damit den Ausbau von Photovoltaik auf Mietshäusern ankurbeln und die Energiewende in die Städte bringen. Und endlich auch die 50 Prozent der Bevölkerung in Deutschland, die zur Miete wohnen, direkt an der Energiewende teilhaben lassen.

Die Idee: Immobilienbesitzer bauen Solaranlagen auf ihre Dächer, verkaufen den Strom an ihre Mieter und erhalten dafür eine kleine Förderung, den Mieterstromzuschlag. Um sicherzustellen, dass auch die Mieter dabei sparen, muss der Strom vom Dach mindestens zehn Prozent günstiger sein als der örtliche Grundversorgungstarif. Damit profitieren alle, die Hausbesitzer genauso wie die Mieter, und die Energiewende kommt einen großen Schritt vorwärts. Soweit die Theorie.

Die Frage lautet: Funktioniert sie auch? Etwas mehr als ein Jahr, nachdem das Gesetz in Kraft getreten ist, kann man festhalten: ja – und das gar nicht einmal so schlecht. Auch wenn es sehr viel langsamer anläuft als erhofft und es noch viele Dinge gibt, die zu tun sind, um das volle Potenzial von Solarstrom auf Mietshäusern nutzbar zu machen. 

Bislang wurden nicht einmal 300 Mieterstromprojekte realisiert

Derzeit verläuft der Zubau von solaren Mieterstromprojekten nur sehr schleppend. Seit Mitte 2017 wurden weniger als 300 Projekte mit lediglich sieben Megawatt (MW) Leistung realisiert – bundesweit. Im Gesetz wurde damals vorsorglich ein Deckel für den Mieterstromzuschlag von 500 MW pro Jahr eingeführt, was im Rückblick aus heutiger Sicht utopisch wirkt.

Gründe für den langsamen Ausbau gibt es viele. Zum einen stehen oft praktische Hürden im Weg, etwa der Zustand der Hauselektrik und des Daches. Beide zu ertüchtigen kann teuer werden, und in Kombination mit den Zusatzinvestitionen von mehreren Tausend Euro für Messtechnik, Stromzähler und Anschlüsse bedeuten diese Kosten für viele Projekte das Aus.

Sind diese Hürden genommen, hängt die Umsetzung stark von dem zuständigen Verteilnetzbetreiber ab. Im Berliner Süden beispielsweise gibt es ein Mieterstromprojekt, bei dem die Solaranlage seit Juli fertig installiert und betriebsbereit ist, der neue Hausanschluss für das Mieterstrommodell aber im Dezember immer noch nicht bereitgestellt wurde. 

Die Angst vor der Steuer 

Für Vermieter kommt eine entscheidende Hürde allerdings oft schon viel früher, noch vor der praktischen Umsetzung. Es sind Steuerfragen. Professionelle Vermieter winken bei der Idee einer Solaranlage oft rasch ab – aus Angst, Steuervorteile zu verlieren.

Größere Immobilienfirmen profitieren häufig von der sogenannten erweiterten Gewerbesteuerkürzung, Wohnungsbaugenossenschaften von der Körperschaftsteuerbefreiung. Bereits geringe Einnahmen aus dem Verkauf von Sonnenstrom können diese Vorteile gefährden und das ganze Unternehmen „infizieren“. Zu Recht fürchten also viele Immobilienbesitzer große steuerliche Nachteile, wenn sie sich auf „fremdes Terrain” außerhalb ihres Kerngeschäftes wagen.

Für Genossenschaften und viele Immobilienunternehmen gibt es bislang nur eine sichere Lösung: Sie verpachten ihr Dach an einen Dritten, der dann das Mieterstromprojekt umsetzt. Da Solaranlagen aber über mindestens 20 Jahre abgeschrieben werden, erfordert so ein Modell eine sehr langfristige Bindung an den Pächter des Daches, sowie eine Eintragung ins Grundbuch. Bislang hält das viele Immobilienbesitzer von der Umsetzung von Mieterstromprojekten ab.

Für vermögensverwaltende Gesellschaften sind zwar schon heute rechtssichere Modelle möglich und erprobt, bei denen der Immobilienbesitzer auch Eigentümer der Solaranlage wird. Allerdings erfordert es in der Realität einen gewissen Idealismus des Immobilienbesitzers – vor allem, um die „Urangst” vor negativen steuerlichen Konsequenzen zu überwinden. 

Immobilienwirtschaft braucht keine Diskussion über Kürzungen

Eine weitere Bremse für den Mieterstrom sind derzeit die Diskussionen über das jüngst beschlossene Energiesammelgesetz, die für Verunsicherung in der Immobilienbranche sorgen. In Folge des Gesetzes werden die Vergütungssätze für große Solaranlagen bis 750 Kilowatt (kW) Leistung bis April 2019 schneller als vorhergesehen gekürzt, und zwar um elf Prozent. Dies ist eine angemessene Reaktion der Politik auf den starken Preisverfall bei Solaranlagen in dieser Größenordnung.

Was Immobilienbesitzern allerdings oft nicht klar ist: Der Mieterstromzuschlag ist von den Änderungen nicht betroffen. Im endgültig beschlossenen Gesetzestext gibt es eine Regelung, die die Kürzung des Mieterstromzuschlags in den meisten Fällen verhindert. Dennoch ist in der Branche Unsicherheit entstanden, ob die Politik sich nach 18 Monaten schon wieder von der Idee des Mieterstroms verabschieden will. 

Die steuerlichen Barrieren werden beseitigt – aber keiner hat‘s bemerkt

Tatsächlich werden Mieterstromanlagen politisch sogar noch weiter gefördert. Im Bundestag wurde am 29. November das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus verabschiedet. Darin enthalten ist die sogenannte Mieterstrombegünstigung in Paragraf 5 Absatz 1 Nummer 10 Körperschaftsteuergesetz (KStG), die den Freibetrag für „sonstige Einnahmen“ für Genossenschaften von zehn auf 20 Prozent erhöht – und zwar nur dann, wenn die zusätzlichen Einnahmen aus Mieterstromprojekten kommen.

Sobald der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt hat, können Wohnungsbaugenossenschaften also nicht mehr nur ihre Dächer verpachten, sondern auch selbst in die Solaranlagen investieren und, wenn sie möchten, sogar den gesamten Stromverkauf an die Mieter übernehmen. Damit werden Genossenschaften endlich zu aktiven Treibern der Energiewende und bringen die Energiewende ohne Umwege zu den Mietern. 

Weichenstellung im Gebäudeenergiegesetz notwendig 

Sofern der politische Wille Bestand hat, das vielfach zitierte „zarte Pflänzchen” Mieterstrom nicht totzutrampeln, sondern zu einem starken Baum heranzuzüchten, gibt es dafür vielfältige Möglichkeiten. Mit dem aktuellen Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes liegt eine sehr bedeutsame auf dem Tisch. Durch einfache Anpassungen kann hier erreicht werden, dass ab 2021 jedes neue Wohngebäude mit einer Solaranlage ausgestattet wird. Wobei dies selbstverständlich nicht dazu führen darf, dass die Installation einer Solaranlage sinnvolle Effizienzmaßnahmen verhindert und letztlich eine Ölheizung im Keller ermöglicht. 

Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl an sinnvollen Ansatzpunkten, vom Ersetzen des physikalischen durch ein rein digitales Summenzählermodell über Detailbestimmungen zur Anlagenzusammenfassung im EEG, explizite Förderung für Quartiersansätze, zeitliche Fristen für die Verteilnetzbetreiber, bis hin zu dem dicksten Brett, welches es zu bohren gilt: der Gewerbesteuerinfizierung durch Solaranlagen. Das Wichtigste aber ist eine klare und unbestrittene Positionierung der Politik: Wir wollen eine Energiewende auch in den Städten und für die Mieter.

Der Zuwachs an Mieterstromprojekten wird 2019 stark zulegen. Aber um den Mieterstrom zu einer tragenden Säule der Energiewende zu machen braucht es weitere Weichenstellungen der Politik. Über den Dächern ist noch viel Luft nach oben.

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