Regulierung der Kurzzeitvermietung : Wer zählt eigentlich, wer hier wo wie schläft?

Seit seiner Gründung im Jahr 2007 ist die Community von Airbnb auf über fünf Millionen Gastgebende sowie mehr als zwei Milliarden Gäste gewachsen. Dieses Wachstum spürt auch der Tourismus hierzulande. 2024 verzeichnete Deutschland erstmals seit der Corona-Pandemie wieder mehr Übernachtungen als 2019. Auch Buchungen über Online-Plattformen nahmen zu: Eurostat meldete rund 60,4 Millionen Übernachtungen allein über die vier größten Plattformen, ergänzt durch ein breites Ökosystem kleinerer und mittelständischer Anbieter.

Gleichzeitig stehen viele Städte vor einer Wohnraumkrise. Steigende Mieten werden oft mit Kurzzeitvermietung in Verbindung gebracht. Was ist dran an dem Vorwurf? Wie kann der Anteil der Kurzzeitvermietung am Wohnungsmarkt verlässlich gemessen werden?

Warum pauschale Regulierung nicht hilft

Um den Einfluss der Kurzzeitvermietung auf den Wohnungsmarkt zu regulieren, gibt es schon heute in fast allen Bundesländern Landesgesetze, einige unterstützen wir bereits durch technische Lösungen. Was oft nicht gesehen wird: Kurzzeitvermietung besonders streng zu regulieren oder gar zu verbieten, führt keineswegs zu mehr verfügbarem Wohnraum. Das zeigt die Erfahrung aus Städten wie Barcelona oder Amsterdam. Wohnungen werden dem Langzeitmarkt meist nicht zugeführt, während Mieten weiter steigen. Gleichzeitig verknappt sich das touristische Übernachtungsangebot, wovon vor allem Hotels profitieren und ihre Preise erhöhen. Steigende Preise erschweren vielen Familien das Reisen – ein unerwünschter Effekt für einen offenen und demokratischen Städtetourismus.

Die Lösung liegt in einer evidenzbasierten und verhältnismäßigen Regulierung. Hier setzt die neue EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung an. Sie standardisiert den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden und verschafft Stadtverwaltungen erstmals einen verlässlichen Überblick über die lokale Kurzzeitvermietung. So können sie in Form von lokalen Satzungen gezielt dort regulieren, wo Wohnraum nachweislich knapp ist (häufig in Zentren und Altstädten), während andere Stadtteile von den wirtschaftlichen Effekten des Tourismus profitieren können.

Mehr Transparenz durch die EU-Verordnung

Die neue EU-Verordnung wird ab dem 20. Mai 2026 in den Mitgliedstaaten anwendbar sein. In Deutschland schafft das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KDVG) die rechtlichen Voraussetzungen. Es soll Ende März vom Bundestag verabschiedet werden. Um von Plattformen Buchungsdaten zu erhalten, müssen Kommunen digitale Registrierungssysteme einführen. Je mehr Städte diesen Weg gehen, desto präziser wird das Gesamtbild.

Digitale Registrierungssysteme können zentral auf Landesebene eingerichtet werden, wie etwa in Nordrhein-Westfalen, oder Länder ermächtigen ihre Kommunen, eigene Systeme einzuführen. Letzteres planen Bayern und Mecklenburg-Vorpommern. Papierbasierte Systeme wie jene in Berlin müssen digitalisiert werden. Erfolgt dies nicht, erhalten die Kommunen keine Daten über die Bundesnetzagentur.

Warum Airbnb die neuen EU-Regeln unterstützt

Oft werde ich gefragt, wie wir bei Airbnb die neue Regelung finden. Kurz und knapp: Gut! Wir sehen die EU-Verordnung als Wendepunkt für die gesamte Branche. Mit den neuen Regeln entsteht erstmals ein europäischer Rahmen mit einheitlichen Vorgaben zum Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden. Dabei sind uns verbindliche zentrale Vorgaben wichtig, wie etwa ein bundesweit einheitliches Format für die Registrierungsnummer, um den Dschungel der Verwaltungsdigitalisierung ein bisschen zu lichten.

Aus unserer Community hören wir die Sorge, dass klassisches Home-Sharing nicht ausreichend geschützt wird. Eine Studie des Fraunhofer-Instituts IAO im Auftrag von Airbnb zeigt jedoch: 76 Prozent der Unterkünfte wurden 2023 weniger als 90 Tage vermietet und rund 70 Prozent der Gastgebenden bieten nur eine Unterkunft an. Die große Mehrheit vermietet also ihr eigenes Zuhause – und das nur gelegentlich. Dieses Home-Sharing entzieht dem Wohnungsmarkt keinen Wohnraum und sollte daher von Regulierung ausgenommen sein. Für viele Menschen ist es zudem eine wichtige Möglichkeit, gestiegene Lebenshaltungskosten abzufedern. Gleichzeitig freuen sich zum Beispiel Studierende über die Möglichkeit, kurzzeitig und preisgünstig in Privatzimmern unterzukommen.

Ellen Madeker ist seit Mai 2021 Leiterin Politik und Partnerschaften Zentral- und Osteuropa bei Airbnb. Sie war zuvor beim Deutschen Reiseverband (DRV) tätig, wo sie als Strategiechefin die Zukunftsthemen des Verbands verantwortet hat.