Energetische Immobiliensanierung : Wärmepumpen sind nicht das Problem

Bei der Umsetzung ihres Ziels, bis 2050 klimaneutral zu werden, nimmt die Europäische Union auch den Gebäudesektor in die Pflicht. Die EU‑Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) hat umfassende Maßnahmen und Etappenziele festgelegt, um das übergeordnete Ziel der Klimaneutralität bei Gebäuden bis zur Jahrhundertmitte zu erreichen. Der Gebäudesektor gehört mit einem Anteil von rund 36 Prozent an den gesamten Treibhausgasemissionen in der EU zu einem der CO2-intensivsten Sektoren.

Mit der Vorstellung der Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) Ende Februar dieses Jahres hat die Bundesregierung einen Fahrplan vorgelegt, wie sie den Gebäudebestand und -neubau modernisieren und klimaneutral ausrichten und damit die EPBD der EU auf nationaler Ebene umsetzen möchte. Hier setzt die Bundesregierung erfreulicherweise auf eine höhere Flexibilität im Vergleich zum bisherigen Heizungsgesetz: Die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung eine Quote von mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzuhalten, entfällt. Stattdessen soll die Regel gelten, dass neue Öl- oder Gasheizungen erlaubt sind, sofern steigende Anteile von grünem Öl bzw. Gas beigemischt werden.

Wärmepumpen haben Gas als meistverkauftes Heizsystem abgelöst

Die Marktdaten sprechen jedoch eine andere Sprache. So hat die Wärmepumpe im Jahr 2025 die Gasheizung als meistverkauftes Heizsystem abgelöst. Der relativ hohe Absatz von rund 300.000 Wärmepumpen im vergangenen Jahr, ein Plus von 55 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, ist auch auf ein attraktives staatliches Förderregime für Privatnutzer zurückzuführen. Letztere können unter bestimmten Voraussetzungen beim Einbau von Wärmepumpen und anderer klimafreundlicher Heizsysteme in Bestandsgebäuden bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten erstattet bekommen.

Zudem wird die Nachfrage nach Wärmepumpen auch von institutionellen Investoren getrieben. Denn die nachhaltige Ausrichtung von Gebäuden ist zum Investitionsstandard für Immobilieninvestoren geworden. Der CO2-Ausstoß einer Immobilie und ihr Marktwert sind negativ miteinander korreliert. Eine niedrige Energieeffizienz geht einher mit massiven Bewertungsabschlägen, dem sogenannten Brown Discount, und kann schlimmstenfalls dazu führen, dass ein Immobilienobjekt zum Stranded Asset, also zu einem nicht mehr handelbaren Objekt, wird. Auch Banken prüfen bei der Finanzierung einer Immobilie den CO2-Ausstoß und verschlechtern gegebenenfalls die Kreditkonditionen.

Ineffizientester Gebäudebestand ist größte Herausforderung

Während das Ziel der Klimaneutralität im Gebäudesektor im Neubau durch Standards und Förderprogramme noch ziemlich einfach umsetzbar ist, liegt die größte Herausforderung in der Sanierung des energetisch ineffizientesten Gebäudebestands. Die EU-Gebäuderichtlinie sieht bezüglich Wohnimmobilien vor, dass bereits bis zum Jahr 2030 deren Primärenergieverbrauch um mindestens 16 Prozent und bis zum Jahr 2035 um 20 bis 22 Prozent (jeweils im Vergleich zu 2020) reduziert werden soll. Der Fokus der Sanierungen soll dabei auf den Wohnimmobilien mit der schlechtesten Energiebilanz liegen: Mindestens 55 Prozent der Energieeinsparungen sollen aus den energetisch schlechtesten 43 Prozent der Wohngebäude kommen.

Diese ambitionierten Ziele stehen im Kontrast zum bisherigen energetischen Zustand der Bestandsgebäude in Europa. Nach Schätzungen der EU weisen 75 Prozent der Bestandsimmobilien in Europa eine schlechte Energieeffizienz auf. Die jährliche Sanierungsrate liegt jedoch nur bei rund einem Prozent. Laut Berechnungen von McMakler gehört jedes fünfte Gebäude in Deutschland zur Energieeffizienzklasse (EE-Klasse) H und damit zur schlechtesten Klasse, in der EU Worst Performing Buildings genannt.

Immowelt konstatierte für 2024 im Vergleich zu 2020 bei den zum Verkauf angebotenen Wohnungen einen signifikanten Anstieg – um neun Prozent – der Wohnimmobilien mit den EE-Klassen F, G und H. Diese Entwicklung offenbart die Krux beim Sanierungsvorhaben der EU und auch Deutschlands: Die energetische Sanierung von Immobilien mit niedrigen Energieeffizienzklassen ist mit hohen Kosten verbunden, die die finanziellen Einsparungen durch Maßnahmen zur energetischen Sanierung übersteigen.

Sanierung ineffizienter Immobilien bislang unrentabel

Eigentümer von Wohnimmobilien mit schlechten Energieeffizienzwerten sehen sich einerseits mit einem steigenden Kostendruck konfrontiert. Nicht nur die aktuellen geopolitischen Konflikte lassen die Öl- und Gaspreise auf immer neue Höhen steigen, sondern auch Steuern wie der jährlich steigende CO2-Preis. Letzterer soll ab 2028 in den europäischen Emissionshandel (EU-ETS2) überführt werden, was den Preisauftrieb bei Öl und Gas noch weiter verstärken wird. Dabei hängt die Umlagefähigkeit des CO2-Preises auf den Mieter vom Energieausstoß des Gebäudes ab. Bei hohem CO2-Ausstoß, das heißt mehr als 52 Kilogramm pro Quadratmeter pro Jahr, müssen die Vermieter bis zu 95 Prozent des CO2-Preises tragen.

Andererseits ist die energetische Sanierung von Gebäuden mit niedriger Energieeffizienzklasse mit einem hohen Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Zur Veranschaulichung der Kosten folgendes Beispiel: Ein Investor möchte eine Bestandswohnimmobilie der EE-Klasse H umfassend energetisch sanieren. Es handelt sich dabei um ein Mehrfamilienhaus mit rund 1000 Quadratmeter Wohnfläche. Für eine komplette energetische Sanierung inklusive Dämmung, Austausch der Fenster und Heizungstausch muss der Investor Kosten in Höhe von 600 bis 1200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagen. Bei einem Mehrfamilienhaus der genannten Größe würden sich die Kosten also auf 600.000 bis 1,2 Millionen Euro belaufen.

Bei Beanspruchung von staatlicher Förderung von Sanierungs-Einzelmaßnahmen im Rahmen des Programms „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen“ können die Kosten um 15 bis 40 Prozent gesenkt werden. Wenn das Haus durch die Sanierungsmaßnahmen seinen Energieverbrauch ungefähr halbieren kann, würde es in die EE-Klasse E (130 bis 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter) fallen. Selbst bei der Annahme der unteren Grenze der Investitionskosten würde sich die Laufzeit zur Amortisierung der Investitionskosten auf über 30 Jahre belaufen. Am oberen Ende der Kosten würde sich diese Laufzeit auf beträchtliche 67 Jahre verlängern.

Deutlich lukrativer aus Investorensicht gestaltet sich unter Umständen die Situation, wenn durch flankierende weitere Sanierungsmaßnahmen eine Qualitätsverbesserung des Objekts erfolgt und somit eine auch in absoluten Zahlen eine signifikante Mietanpassung erzielbar ist. Dies ist allerdings nur an ausgewählten, attraktiven Standorten der Fall. Aus Mieterperspektive würden in vielen Fällen die Mietpreisanhebungen die Einsparungen durch verringerte Nebenkosten übersteigen. Zudem würde die erreichte Energieeffizienz im Vergleich zu den besten EE-Klassen A und B immer noch relativ schlecht abschneiden.

Die Sanierung von energetisch ineffizienten Wohngebäuden stellt nicht nur aus Kostensicht eine Herausforderung dar. Auch die Ressourcenverteuerung und der Fachkräftemangel im Handwerk können sich als Stolpersteine erweisen. Eigentümer und Investoren sollten durch den weiteren Ausbau von staatlichen Fördermaßnahmen Anreize erhalten, die angestrebte Sanierungswelle in Gang zu setzen. Eine EU-weite Kooperation in Bezug auf Personaltransfer von geeigneten Handwerkern könnte außerdem dazu beitragen, diese Sanierungsoffensive zu beschleunigen. Somit können die Vorstellungen und die Realität sich aufeinander zubewegen.