Vergesellschaftung in Berlin : Wenn der Eigentumsstreit zum Sanierungsstau führt

Wer Millionen in die energetische Sanierung eines Wohngebäudes investiert, rechnet langfristig und nicht in Legislaturperioden. Dafür braucht es eine verlässliche wirtschaftliche Perspektive. Genau die könnte nun aber die Berliner Vergesellschaftungsdebatte infrage stellen.

Laut ihrem Sondierungspapier wollen Linke, Grüne und SPD große private Wohnungsbestände oberhalb einer Schwelle von 10.000 Wohnungen vergesellschaften. Ein Gesetzentwurf ist erst für Mitte 2028 vorgesehen. Danach könnten langwierige Gesetzgebungs- und Gerichtsverfahren folgen, denn Artikel 15 des Grundgesetzes, auf den sich das Vorhaben stützt, wurde bislang noch nie angewendet. Auch die vorgesehene Entschädigung von maximal 16 Milliarden Euro wirft verfassungsrechtliche Fragen auf.

Bis endgültige Rechtssicherheit besteht, könnten daher eher fünf als zwei Jahre vergehen. Damit könnte sich die Hängepartie bis in die nächste Legislaturperiode ziehen – mit möglicherweise neuen politischen Mehrheiten. Das wirtschaftliche Risiko liegt also nicht erst in der möglichen Vergesellschaftung: Schon die jahrelange Ungewissheit bremst Investitionen.

Keine langfristigen Investitionen ohne Sicherheit

Eigentümer kalkulieren mit langen Nutzungszeiten, Energiekosten, Finanzierung und dem Wert ihrer Immobilien um zu entscheiden, welche Gebäude sie wann sanieren. Bleibt also unklar, über welche Bestände sie langfristig verfügen können, gerät die gesamte Sanierungsplanung ins Wanken. Auch Banken müssen Immobilien bewerten und Sanierungen finanzieren, obwohl künftige Eigentumsverhältnisse und mögliche Entschädigungen ungeklärt sind. Die Folge könnten Sicherheitsabschläge, höhere Finanzierungskosten oder eine restriktivere Kreditvergabe sein.

Anders als bei freiwilligen Modernisierungen bleiben gesetzliche Instandhaltungspflichten bestehen. Eigentümer müssen ein undichtes Dach reparieren und eine defekte Heizung ersetzen. Doch je näher eine Eigentumsübertragung rückt, desto eher stellt sich die Frage, welche Arbeiten Eigentümer selbst finanzieren und welche ein Nachfolger übernimmt. Bei freiwilligen Modernisierungen dürfte diese Zurückhaltung noch größer sein.

Die Unsicherheit reicht über die unmittelbar betroffenen Wohnungen hinaus. Nach bisherigen Plänen könnten Wohnungsunternehmen bis zu 10.000 Wohnungen behalten. Welche Gebäude übertragen würden, ist offen. Und: Wie sollen Unternehmen langfristig modernisieren, wenn unklar ist, welche Immobilien sie behalten? Doch auch kleinere Bestandshalter und potenzielle Käufer könnten betroffen sein. Schließlich stand 2021 noch eine Schwelle von 3000 Wohnungen zur Debatte. Ob die nun diskutierte Grenze von 10.000 Wohnungen dauerhaft Bestand hat, ist weiterhin offen.

Ironisch ist die geplante Ausnahme für Neubauten

Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 errichtet wurden oder künftig entstehen, sollen von der Vergesellschaftung ausgenommen bleiben. Das ist nachvollziehbar, schließlich soll der dringend benötigte Neubau nicht ausgebremst werden. Damit profitieren aber gerade jene Gebäude von größerer Investitionssicherheit, die bereits vergleichsweise moderne energetische Standards erfüllen. Der ältere, häufig sanierungsbedürftige Bestand bleibt potenziell betroffen. Das Ergebnis: Ausgerechnet dort, wo die Wärmewende erhebliche Investitionen verlangt, droht zusätzliche Unsicherheit.

Die Folgen reichen bis ins Handwerk

Die Prozesse in der Sanierung sind komplex. Bestandsaufnahme, Fachplanung, Finanzierung, Angebote und die Koordination verschiedener Gewerke brauchen Zeit. Wer heute ein Projekt zurückstellt, kann es nicht einfach in zwei Jahren auf Knopfdruck nachholen. Hinzu kommt die Frage, was mit laufenden Sanierungen geschieht, wenn während der Arbeiten der Eigentümer wechselt. Wer übernimmt dann bestehende Aufträge und Zahlungsverpflichtungen?

Sind die Eigentumsfragen geklärt, könnte die aufgeschobene Nachfrage gleichzeitig zurückkehren. Doch qualifizierte Heizungsbauer, Elektriker oder Dachdecker stehen nicht plötzlich in größerer Zahl zur Verfügung. Aus einer Phase zurückhaltender Investitionen könnte so ein erheblicher Sanierungsstau entstehen. Selbst wenn ein neuer öffentlicher Träger die notwendigen Mittel bereitstellt, braucht es erneut Planung, Ausschreibungen und verfügbare Handwerkskapazitäten. Die eigentliche Modernisierung könnte sich dadurch weit über den Zeitpunkt der Vergesellschaftung hinaus verzögern.

Am Ende tragen die Bewohner das Risiko

Eine verschobene Sanierung ist mehr als ein wirtschaftliches Problem. Sie kann bedeuten, dass Bewohner länger mit hohen Heizkosten, veralteter Technik oder unzureichendem Wärmeschutz leben. Auch hier könnte die Vergesellschaftung den gegenteiligen Effekt haben. Die möglichen Folgen treffen ausgerechnet Menschen, denen eine sozial ausgerichtete Wohnungspolitik helfen soll. Auch notwendige CO2-Einsparungen verzögern sich, wenn Effizienzmaßnahmen später umgesetzt werden.

Die Wärmewende braucht einen verlässlichen Rahmen

Der Volksentscheid „Deutsche Wohnen enteignen“ von 2021 zeigt, wie groß der Wunsch nach einer anderen Wohnungspolitik ist. Bezahlbare Mieten sind ein dringliches Ziel. Das ist zu respektieren. Genauso ernst müssen wir aber die möglichen unbeabsichtigten Folgen für die Modernisierung des Gebäudebestands nehmen.

Befürworter erwarten, dass Wohnraum stärker am Gemeinwohl ausgerichtet wird. Doch ein Eigentümerwechsel allein saniert kein Gebäude. Auch ein öffentlicher Träger müsste Modernisierungen finanzieren, priorisieren und qualifizierte Betriebe beauftragen. Der Investitionsbedarf bleibt unabhängig davon bestehen, wem die Wohnungen gehören.

Ein Vergesellschaftungsmodell muss also berücksichtigen, wie geplante, laufende und künftige Sanierungen finanziert und fortgeführt werden können. Dafür braucht es verbindliche Eckpunkte – und zwar deutlich vor 2028. Eigentümer müssen wissen, welcher Stichtag gilt, nach welchen Maßstäben eine mögliche Entschädigung berechnet wird und wie bereits getätigte Sanierungsinvestitionen dabei berücksichtigt werden. Wer heute Millionen in die energetische Modernisierung investiert, darf dadurch bei einer späteren Eigentumsübertragung nicht wirtschaftlich benachteiligt werden. Diese Planungssicherheit braucht der gesamte Berliner Immobilienmarkt.

Die Berliner Debatte darf nicht dazu führen, dass Gebäude über Jahre nur verwaltet statt modernisiert werden. Wem Wohnungen gehören, ist eine wichtige politische Frage. Doch solange darüber gestritten wird, müssen Investitionen weiterhin möglich und wirtschaftlich kalkulierbar bleiben. Für die Mieter und unsere Klimaziele ist schließlich mindestens ebenso wichtig, was mit diesen Wohnungen in der Zwischenzeit geschieht.

Lukas Steinhilber ist Gründer und Geschäftsführer von Wallround, einem Unternehmen für digitalisierte energetische Sanierungen. Maximilian Seifert ist Gründer und Geschäftsführer des Unternehmens GREENOX, das Energieberatung, Sanierungsplanung und Fördermittelmanagement anbietet.