EU-Gebäuderichtlinie : Chancen und Pflichten für Banken, Investoren und Immobilienwirtschaft

Die Signale zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors sind uneinheitlich: Omnibus-I entlastet Berichtspflichten, eine Änderung des EU‑ETS‑2 steht im Raum, in Deutschland fielen die Sektorziele des Klimaschutzgesetzes weg. Unverändert bleibt jedoch der regulatorische Pfad zur Senkung der Emissionen im Bestand. Die EU‑Sustainable‑Finance‑Regulierung lenkt privates Kapital in Richtung Nachhaltigkeit, während die Gebäuderichtlinie (EPBD) vor allem technische Effizienzstandards setzt.

Die Branche erwartet den deutschen Umsetzungsentwurf der überarbeiteten EPBD 2024 bis 29. Mai 2026 (voraussichtlich via Änderung GEG/GEIG oder „Gebäudemodernisierungsgesetz“). Er bringt neue Standards für Neubau und Bestand sowie Eckpunkte einer finanziellen Anreizarchitektur nach Artikel 17 EPBD.

EPBD 2024: Schärfere Neubau‑Standards, harte Ziele im Bestand

Energieausweise werden europaweit grundlegend vereinheitlicht. Spätestens bis 29. Mai 2026 ist die neue A–G‑Skala („A = ZEB, G = schlechteste Gebäude“) verpflichtend und digital zugänglich (Artikel 19 Abs. 2 EPBD). Für Deutschland bedeutet dies insbesondere Effizienzklassen auch für gewerbliche Immobilien; offen ist, ob Verbrauchsausweise entfallen.

Beim Neubau ersetzt das Nullemissionsgebäude (ZEB) das Niedrigstenergiegebäude. ZEB gilt gestaffelt und ab 2030 für alle Neubauten: keine vor‑Ort‑Emissionen aus fossilen Brennstoffen sowie Lebenszyklus‑THG‑Bilanzierung.

Für den Bestand setzt die EPBD erstmals verbindliche Ziele. Für Nichtwohngebäude sind Mindeststandards („MEPS“) einzuführen; bis 2030 sind die energetisch schlechtesten 16 Prozent, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent aufzurüsten. Bei Wohngebäuden muss der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Bestands bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um 20–22 Prozent gegenüber 2020 sinken; mindestens 55 Prozent dieses Rückgangs sind durch Renovierung der 43 Prozent energetisch schlechtesten Wohngebäude („worst performing buildings“) zu erreichen (Art. 9 EPBD).

Der lange Hebel: Finanzielle Anreize nach Artikel 17 EPBD

Neben materiellen Pflichten adressiert die EPBD die Umsetzung: Energiemanagement für Nichtwohngebäude, Renovierungspässe, One‑Stop‑Shops, das Förderverbot für fossile Heizsysteme, PV‑Vorgaben sowie eine nationale digitale Energiedatenbank, auch für die Finanzbranche zugänglich.

Kern ist der Pflichtauftrag an die Mitgliedstaaten, einen nationalen Finanzierungsrahmen zu schaffen, der Investitionen in Effizienzmaßnahmen unterstützt (Artikel 17 EPBD). „Fordern und Fördern“ soll die Eingriffsintensität abfedern und Verhältnismäßigkeit sichern, steht aber in einem Spannungsfeld zum Beihilfen‑ und Zuwendungsrecht, das die Förderung der Erfüllung verbindlicher Pflichten im Grundsatz begrenzt.

Finanzierungsinstrumente, Zuschüsse, Förderprogramme und steuerliche Anreize müssen Eigentümern, Mietern und weiteren Akteuren zugänglich sein; vulnerable Gruppen – insbesondere einkommensschwache Haushalte und von Energiearmut Betroffene – dürfen nicht systematisch ausgeschlossen werden. Unterstützung ist an messbare Effizienzgewinne zu koppeln, belegt etwa durch Energieausweise, Standardwerte, Audits oder gemessene Verbräuche (Artikel 17 Abs. 14 EPBD). Die Maßnahmen sind mit dem nationalen Gebäuderenovierungsplan nach Artikel 3 EPBD zu verzahnen, der Meilensteine und Investitionspfade ausweist.

Der Instrumentenkasten reicht von direkten Zuschüssen (nationale Haushalte, EFRE, Kohäsionsfonds, ARF/RRF) bis zu steuerlichen Erleichterungen (zum Beispiel erhöhte AfA, Sonderabschreibungen, Umsatzsteuerermäßigungen für Sanierungsleistungen). Zugleich sollen private Mittel mobilisiert werden, etwa über staatliche Garantien oder nachrangige Darlehen. Relevanz hat Energy Performance Contracting (EPC). Zentral wird ein freiwilliger Portfoliorahmen für Finanzinstitute: Die Kommission erlässt bis 29. Mai 2026 einen delegierten Rechtsakt mit Instrumenten zum gezielten Hochfahren des Renovierungs‑Kreditvolumens, zum Screening „worst performing buildings“ und zu Schutzmechanismen für schutzbedürftige Haushalte (Artikel 17 Abs. 10 EPBD).

Kompass ohne Richtung, oder Kompass mit ständigem Richtungswechsel?

Sustainable‑Finance‑Regeln haben Kapital über Taxonomie und SFDR bislang eher zu „only‑the‑best“-Objekten gelenkt. Positiv ist, dass der Entwurf der SFDR 2.0 eine Kategorie „Transition“ vorsieht, um Unternehmen, Vermögenswerte, Tätigkeiten und Projekte auf einem glaubwürdigen Transformationspfad zu finanzieren. Die EPBD setzt ergänzend auf „worst first“: Ein Euro in „worst performing buildings“ bewirkt – gerade im Bestand – mehr Klimanutzen als ein Euro im bereits effizienten Gebäude. Entsprechend sollten finanzielle Anreize der EPBD priorisiert dorthin fließen. Banken betonen Grenzen einer zu engen Taxonomie‑Anbindung im Retail‑ und Bestandsgeschäft und plädieren für einen prinzipienbasierten, praktikablen Portfoliorahmen zur Skalierung grüner Kredite.

Für Investitionen, Finanzierungen und Projektentwicklungen sind die EU‑weite Vereinheitlichung der Energieausweise und die Standardisierung von Effizienzklassen zu begrüßen – verbunden mit größerer Verlässlichkeit. Energieausweise bilden die Grundlage für Finanzierungen und Kapitaleinsatz. Neue regulatorische Pflichten, inzwischen bis auf Objektebene, eröffnen Chancen für Early Mover. Vermeiden sollten Gesetzgeber häufige Kurswechsel in kurzen Zyklen; Planungssicherheit ist essenziell und mit der langen Lebensdauer von Immobilien zu vereinbaren.

Bedeutung für die Praxis

Banken, Investoren und die Immobilienwirtschaft sollten die unmittelbaren Must‑haves adressieren, Kapital klug allokieren (Produktdesign, Portfoliosteuerung, Priorisierung, Pipeline und Skalierung) und das 2050‑Ziel im Blick behalten. Der Eindruck, dass frühe Anpasser benachteiligt werden, unterstreicht die Notwendigkeit verlässlicher Rahmenbedingungen. Verzögerungen, ein „EPBD‑Omnibus“ oder eine späte Umsetzung wären ambivalent.

Entscheidend ist, den deutschen Umsetzungsprozess und den delegierten Rechtsakt nach Artikel 17 EPBD eng zu verfolgen, Verbesserungen der Finanzierungsbedingungen zu nutzen und eine Energieberatung sicherzustellen, die auch die Wirtschaftlichkeit konsequent berücksichtigt.

Sabine Wieduwilt, Partner, Oliver Dreher, Office Managing Partner, Dr. Sebastian Helmes, Partner, sind Rechtsanwälte bei der Wirtschaftskanzlei Dentons.