Gebäudesektor : Was dem Gebäudesektor in Deutschland neuen Schwung für Energieeffizienz und Funktionalität verleiht

Die klima- und gebäudepolitischen Ambitionen von Schwarz-Rot sind klar benannt: Mehr Flächen für Gewerbe und Wohnen, weniger Emissionen - und das möglichst schnell. Die Bundesregierung zielt auf Energieeinsparung, neue Wärmenetze und beschleunigte Genehmigungen ab.

Doch für den Gebäudesektor gilt: Jegliches Potential, das bislang noch nicht ausreichend ausgeschöpft wurde, muss unbedingt aktiviert werden. Das gilt insbesondere für die Revitalisierung von Gebäuden. Einer der größten strategischen Hebel für nachhaltigere Immobilien. Trotzdem fehlt ihr bislang die politische Priorität, die sie verdient. Welche Forderungen an die Regulatorik sind berechtigt?

Fortschritte seit 2022: Tempo, Umsetzung, Stagnierung

Mit Blick auf die letzten drei Jahre fällt auf: Der Gebäudesektor erzielt in puncto Dekarbonisierung echte Fortschritte. In Zahlen gesprochen: Lagen die entstandenen Emissionen in der Branche 2022 noch bei circa 111 Millionen Tonnen CO2-Äquivalenten, sind es 2024 schon 102 Millionen Tonnen.

Immer noch zu viel. Trotzdem unterstreichen unter anderem solche Zahlen: Die nachhaltige Branchenerneuerung wird jeden Tag von Unternehmen gelebt und umgesetzt.

Messbare Fortschritte, sprechen eine klare Sprache

Auch methodisch wurde viel erreicht: Simulationen zeigen heute auf, wo langfristig der meiste Handlungsbedarf für das Revitalisieren von Gebäuden besteht. Trainingsprogramme für Entscheider und Beschäftigte, Standards, Daten- und Wissensmanagement, Smart Metering, KI-gestützte Analysen oder parametrisches Design ermöglichen es, komplexe Vorhaben steuerbar und skalierbar zu machen.

Zu wenige Unternehmen, Asset Manager, Projektentwickler und Planer, haben Zugang zu diesen Lösungen. Das hemmt an vielen Stellen die nächsten Entwicklungsschritt hin zu grünen Gebäuden.

Hinzukommen zwei wesentliche Herausforderungen, vor denen der Gebäudesektor steht:

Erstens: Über 80 Prozent der Gebäude, die 2050 noch genutzt werden sollen, stehen bereits heute. Neubauten tragen also nur in geringem Maße zum Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bei.

Zweitens: 2030 rückt näher und damit auch der vereinbarte Zeitplan für das Erreichen der wichtigsten, international geltenden Klimaziele. Stichwort Pariser Klimaabkommen, EU-Gebäuderichtlinie und Green Deal.

Nachhaltige Transformationen hin zur grünen Erneuerung geraten allerdings noch zu oft ins Stocken. Die Gründe? Die Koordination von unterschiedlichen Interessen und Prioritäten einerseits. Andererseits mangelnde Interoperabilität sowie Abhängigkeiten zwischen Projekten, Sektoren und Technologien. Strategisches Programmmanagement wird in diesem Kontext umso wichtiger. Projekte können so pünktlich und kosteneffizient fertiggestellt werden.

Revitalisierung als Schlüssel für grüne Gebäude

Im Gegensatz zu reinen Sanierungsmaßnahmen verfolgen die Revitalisierungskonzepte einen ganzheitlichen Ansatz. Technische, städtebauliche und soziale Faktoren werden harmonisiert. Ziel ist es, vorhandene Ressourcen zu nutzen, Gebäude langfristig an moderne Nutzungsanforderungen anzupassen und gleichzeitig den CO2-Ausstoß signifikant zu senken.

Eine Revitalisierung muss so konzipiert sein, dass das Objekt flexibel und effizient an sich ändernde Nutzungsbedarfe optional angepasst werden kann. Die Konzepte müssen so intelligent sein, dass die baulichen Anlagen in fünf, zehn oder zwanzig Jahren ressourcenschonend wieder verändert werden können.

Das Problem: Leider ist der Abriss von Gebäuden branchenübergreifend immer noch zu attraktiv. Neben der Wirtschaftlichkeit braucht es meist keinerlei Begründung, um ein Gebäude abzureißen. Und das, obwohl die damit verbundenen CO2-Emissionen nicht zu verantworten sind.

Mehr noch: In vielen Bundesländern ist der Abriss nicht genehmigungspflichtig. Eine verpflichtende Ökobilanzprüfung oder eine klimabezogene Genehmigung vor dem Abriss, wären bereits ein Fortschritt. Insofern muss eine stärkere Regulierung des Gebäudeabriss her. Die Umsetzung von Revitalisierungen würde so erleichtert werden. Durch die geltenden Bauvorschriften wird der Neubau regulatorisch bevorteilt. Ein Umdenken in Richtung Umbauordnungen statt Bauordnungen wird so zum Must.

Wirtschaftlich findet bereits ein Shift statt. Erkennbar mehr Unternehmen erkennen und nutzen den Wert vorhandener Gebäude und Materialien und des darin gespeicherten CO2.

Je nach Ausgangssituation können unterschiedliche Prioritäten durchgesetzt werden:

• Priorität 1: Behutsame Sanierung

Die Gebäude werden saniert, die baulichen Gegebenheiten und Strukturen weitestgehend erhalten und die Effizienz gesteigert.

• Priorität 2: Hybridbauten

Die Sanierung wird mit Neubauelementen kombiniert, die das Gebäude ergänzen oder erweitern und nachverdichten.

• Priorität 3: Abriss und Neubau

Diese Schritte erfolgen, wenn das Bestandsobjekt technisch oder wirtschaftlich nicht mehr tragfähig ist.

Die Politik ist gefordert, bestehende Widersprüche aufzulösen. Es braucht einen Rechtsrahmen, der Bestandserhalt zur klimafreundlichsten Option macht – nicht zur kompliziertesten.

Weitere Hebel, die jetzt umgelegt werden müssen:

1. Regulierung modernisieren

Was wir brauchen, ist ein echter Wandel im Baurecht – von einer linearen Logik (Abriss-Neubau) zu einem zirkulären Denken. Umbauordnungen, vereinfachte Genehmigungsverfahren für Revitalisierungen, und eine stärkere ESG-Auslegung von Bauvorschriften könnten innerhalb weniger Monate enorme Wirkungen entfalten.

Auch Programme für serielle Sanierung oder flexible Gebäudetypologien sind zentral – insbesondere für Kommunen mit angespannter Haushaltslage.

2. Vom Einzelprojekt zur strategischen Transformation

Die Vielzahl einzelner Maßnahmen – von der Modernisierung bis zur Wärmesanierung – muss in strategischen Programmen zusammengeführt werden. Mit klaren KPIs, systematischen Lernprozessen und Plattformen für Know-how-Transfer.

Hier liegt die Chance für Allianzen, die über Silos hinweg denken. Unternehmen, Kommunen, Planer und Nutzer müssen sich als gemeinsame Akteure der Bauwende verstehen.

3. Revitalisierung in die öffentliche Debatte bringen

Revitalisierung ist auch eine klimapolitische Frage. Wer heute für mehr Wohnraum, urbane Qualität und Klimaschutz wirbt, kommt am Prozess der Revitalisierung nicht vorbei.

Fazit: Politisches Momentum nutzen

Deutschland braucht eine Revitalisierungsoffensive. Politisch, planerisch, finanziell. Sie kann das Bauen ressourcenschonender machen, schneller zum Ziel führen und gleichzeitig das Stadtbild, das soziale Miteinander und die wirtschaftliche Resilienz stärken.

Die gebaute Umwelt ist zu wertvoll, um sie vorschnell aufzugeben. Nachhaltigkeit heißt nicht, immer neu zu bauen – sondern bestehende Qualität neu zu denken.

Ulrike Rennemüller ist seit 2024 Geschäftsführerin des internationalen Planungs- und Beratungsunternehmen Arup in Deutschland.